走过行业至暗期的中国金茂（下称“金茂”）正在努力调整姿态，蓄力上冲。
近日召开的中期业绩发布会上，金茂董事会主席陶天海坐镇现场，他总结了金茂过往两年的成果，“2023年到2024年，全体员工强化危机意识和使命感，进一步地推动自我革命，公司完成了活下来的目标”。
金茂管理层在业绩发布会上
会上陶天海定调，金茂未来的战略是“从活下来—活得好—活出彩三步走规划”。
很明显，“活下来”的目标金茂已经达成，从今年开始，其正式迈入“活得好”阶段。
在这一阶段，金茂仍将会面临一些挑战，持续筑底的新房市场、行业利润率的修复、运营力及投资力的把控等。这些问题脉络交织、相互影响。业绩会上，以陶天海为首的领导班子直面上述困局，一一拆解。
这些信息里，蕴藏着一个崭新的金茂，它的轮廓已经被构建出来。
销售增幅第一
今年上半年，金茂实现营收251亿元，同比增长14%；归母净利润10.9亿元，同比增长8%，毛利同比提升14%至40.59亿元。期内整体毛利率为16%，其中开发毛利率同比提升1个百分点，实现良性增长。
新房市场表现更为亮眼。前6个月，金茂实现签约销售额534亿元，同比增长20%，在Top10的房企中保持增速第一；行业排名首次跻身前十，位列第九。
鲜少有房企能够在行业整体销售承压的背景下取得这样的增长，金茂是如何做到的？关于这个问题，陶天海在业绩会上直言，金茂对房地产市场、城市项目、竞争格局等有着精准研判，并基于此制定销售策略。
按其所言，金茂总体的销售策略是新项目力争实现稳价提量，做好产品引领；老项目坚决去化，争取量价平衡。
从分类别来看，新项目通过产品引领打造爆款红盘。报告期内，金茂的公司住宅平均签约单价2.6万/平方米，较2024年（2.2万/平方米）、2023年（2.1万/平方米）提升显著，价格增幅分别达18.2%和24%，稳占高端改善型需求市场。
同时，“金玉满堂”四大产品线共有4府、5璞、2满、3棠集中推出，多个项目首开告罄，平均开盘当天去化率达到了81%。
上海润云金茂府实景图
比如，上海润雲金茂府首开当日售罄；长沙湘江金茂府首开114套房源售罄，成为6月长沙单盘销冠；璞系项目代表作西安璞逸东方首开摇号热销13亿，郑州璞逸云湖首开成为当地豪宅销冠；满系代表北京金茂满曜自开盘以来蝉联朝阳区普宅网签套数冠军；棠系项目成都东城金茂晓棠上半年六开六罄，成为该城现象级红盘。
西安金茂璞逸东方实景图
下半年，金茂还有不少新项目推出，尤其在北京、上海等一些标杆项目，过去的一周，上海璞元首开以及金茂棠前三开三捷，都取得了售罄的业绩。
存量项目的计划是，通过多措并举加速去化，尤其是加速一些尾盘现房项目的清盘，这是金茂下半年重中之重的任务。
金茂高级副总裁张辉就此给出了详细的作战计划，他说去年6月开始，管理层推进“奋进计划”，计划用三年时间来解决公司80%存量的问题，2025年是“奋进计划”的第一年，“我们正在按全年处置35%的目标在推进”。
具体举措包括，其一、针对市场开发逻辑成立、有一定支撑的项目积极和政府沟通，争取更好的规划条件，重新调整项目净利润；其二，部分项目利用“以老带新”，用增量带动存量的解决；其三，对于条件不优、开发价值不高的土地，则暂缓开发，进行收储或再拿新资源。此外对部分存量项目重新定位，使其更加符合客户需要、产品力更好。
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深耕高端项目多年的金茂最为擅长打造精品住宅，以往的操盘经验使其沉淀了足够多的样本数据，深谙客户喜好，把握市场需求。在当前行业“好房子”概念的追逐下，金茂先发优势明显。
早在2009年开始涉足住宅开发以来，金茂就在行业中率先提出了科技住宅概念。过去这么多年来，其产品从金茂府的1.0进化到金茂府的3.0，到2024年又发布了“金玉满堂”全新的产品线，可以说，“金茂人”对好房子的研究一直在路上。
依据“好房子”导向，2025年金茂进一步深化了对“好房子”产品体系的研究，依托“金玉满堂”四大产品线，从产品设计、精益建造到品质交付，提供全周期高品质的居住体验来构建行业的产品标杆。
北京金茂满曜实景图
陶天海指出，目前金茂的产品系里有三个突出特点。一是科技内涵，他强调科技不是炫技，最主要是围绕居住的舒适、健康；二是因地、因人来建造“好房子”，不是简单的模仿复制；三是有完善的社区会所和商业配套，满足人民对美好生活的期待。
优质土地的集中入市也将为金茂的“好房子”提供加成。张辉说，上半年，在利好政策影响、止跌企稳预期延续下，内地土地市场供应了一批区位更好、素质更高的优质土地，市场竞争激烈。
经过精密研判后，金茂在上半年获取了16宗土地，皆位于北京、上海、杭州、成都等核心城市的核心地段，这之中有12块土地通过合作来降低风险。新增项目中，有些已经完成了首开，兑现了可研承诺，“这些地块的净利率兑现的结果来看应该都超过了预期”。
上述项目兑现会为金茂锁定未来数年的利润空间，形成良性循环。
在张辉看来，上半年，金茂很好地完成了投资要求，在组织架构优化后的14个地区公司中，对相对缺货的区域完成了布局，比如广州、合肥等。投资也更加聚焦，上半年66%的投资聚焦在北京和上海，实现了重点战略性城市的补仓。
通过下半年的投资，金茂的存货结构可以进一步优化。截至6月末，公司拥有总土储2700万平方米，可支撑未来两年的销售。其中一二线城市货值占比达到88%，按区域划分的话，华东和华北占比近乎70%，较2024年底提升了6个百分点，“整个区位能级还是比较高的，结构也比较新”。
继续修炼“内功”
整体而言，通过极致地做优增量、极致地盘活存量，金茂能够实现资产负债表和损益表的优化，从而活得更好。积极创收之外，金茂也在苦修“内功”。今年以来，公司整体运营及成本管控能力大大提升。
成都东城金茂晓棠实景图
据悉，金茂今年新开盘的项目，平均开盘周期达到4.8个月，开盘去化率平均达到了81%，真正实现了快开盘、开好盘。努力之下，公司股东现金流回正周期平均达到8.9个月，经营性现金流回正周期达到了11.4个月，整体现金流回正周期进一步缩短。
在这个基础上，金茂还提出了更高的挑战目标——“双十”目标，即经营性现金流回正周期达到10个月回正，实现资金的再投入、再生产，加速周转，加快财务报表的修复。
费用管控方面，经过两年的大组织变革，金茂管理单位从43个降至20个，还成立了费用管控专班。2024年，金茂的管理费用同比下降了15.9%，今年上半年又在这个基础上再度压降了5%，销售费用也同比下降了15%。
债务管理意识依旧十分“在线”。业绩会上，金茂首席财务官乔晓洁表示，近年公司一直坚持“降短期、升长期，降境外、升境内”的思路，也取得了比较好的成果。
上半年，金茂成功发行多笔债券，发行成本屡创新低，多个自持物业融资实现突破，新项目的开发贷成本大多为自律下限。业绩期内，公司内外新增融资平均成本仅2.7%，较2024年底下降69个基点，再创新低。
另外乔晓洁也强调，上半年虽然获取了16宗土地，但公司坚守的底线不会改变，即不会使用大幅扩大债务规模的方式新增投资，而是通过资金周转、加快回流来完成投资。因此，金茂的债务规模一定是稳中有降。
另外，金茂对大宗资产的处置也拟定了非常清晰的思路，会抓住窗口期进行出售和置换，而对暂时不具备处置条件的则做好经营提升，其他的则视情况通过政策性转型突破，享受政府回购，定制开发等方式，实现现金流回流。
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